Artigos e Notícias

Beatriz Azeredo

Do Critério adotado pela Convenção Condominial e Código Civil de 2002

O Código Civil, pela redação do artigo 1.336, prevê expressamente que a regra geral opera em função da cobrança das cotas condominiais considerando a fração ideal das unidades, salvo exceção apontada pela Convenção de cada Condomínio Edilício:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais salvo disposição em contrário na convenção; 

Neste aspecto, conforme o artigo supramencionado é de competência exclusiva das convenções de condomínios determinarem o critério a ser adotado quanto à cobrança, de modo que a mudança na forma do rateio, sendo uma determinação da convenção, só poderá ser tratada mediante sua alteração, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Assim, uma vez a convenção do condomínio não determinando outro critério de rateio, deve ser mantida a aplicação do percentual da fração ideal.

Da Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ

O Recurso Especial 1.104.352 (Minas Gerais) foi um dos pioneiros em suscitar a questão da cobrança pela adoção do critério de fração ideal por unidades que usufruem igualitariamente dos serviços ofertados pelo Condomínio.

In casu, o condomínio recorreu para o Superior Tribunal afirmando que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais violaria artigos do Código Civil e da Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) ao tratarem da divisão das despesas com base na fração ideal.

Porém, neste processo, não houve qualquer discussão de mérito com relação a legalidade no rateio de cota de condomínio com base na fração ideal, mas tão somente foram veiculadas notícias equivocadas no meio condominial.

Isto porque, anos atrás, fora divulgada a falsa afirmação de um suposto julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidindo como ilegal a cobrança das cotas condominiais pela fração ideal, no entanto, no caso em comento, por razões processuais, sequer houve análise do objeto do recurso.

Além deste julgado, tivemos recentemente uma segunda decisão divulgada erroneamente em função do Agravo em Recurso Especial Nº 1837019–Al, com decisão de 01/07/2021, onde igualmente não foi rediscutido o objeto principal da ação, mantida a decisão do Tribunal de Alagoas.

É importante destacar que tais decisões se aplicam apenas em relação as partes envolvidas no processo, de modo que não há efeito vinculante aos demais condomínios.

No entanto, embora existentes discussões acerca da vedação ao enriquecimento ilícito, os Tribunais locais, inclusive o STJ vem reafirmando o entendimento pela legalidade da cobrança por fração ideal, observando especialmente as disposições nas Convenções dos Condomínios.

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edilício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ- REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator:Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)

Deste modo, a decisão do Superior Tribunal de Justiça acerca do artigo 1.336 do Código Civil, a respeito da cobrança por fração ideal, permanece em conformidade com a atual forma de arrecadação de muitos condomínios brasileiros, inclusive no que pertine às unidades localizadas nas coberturas.

*Beatriz Azeredo é fundadora do Escritório Azeredo Advocacia. Pós-graduada em Direito e Gestão Condominial. MBA em Direito Imobiliário. 

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

« Voltar